Ипотек тойрсон эсрэг тэсрэг байр сууриуд

financing-condo-jpg__1250791439_2763

Олон эдийн засагч ипотекийг үргэлжлүүлэх нь одоогийн нөхцөл байдалд зохимжгүй байгааг хэлж буй. Гэхдээ Ерөнхий сайд ипотекийн зээлийг үргэлжлүүлэн олгох асуудлаар ул үндэстэй судалгаа явуулах үүргийг салбарын нөхдүүдэд  өгсөн тул албаны нөхдүүд бол боломжийг ямарч байсан бий болгох тал дээр ажиллаж байгаа биз. Тэрчлэн төв банкны дэд ерөнхийлөгчөөр сайхан томилогдсон Б.Лхагвасүрэн  энэ оныг дуустал шинээр ипотекээр баталгаажсан үнэт цаасыг санхүүжүүлэх замаар 120 тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэх боломж байгаа гэх мэдээллийг хийв. Төв банкнаас арилжааны банкуудын ипотекийн зээл олгох үйл ажиллагаанд шалгалт хийхтэй холбоотойгоор наймдугаар сард ипотекийн санхүүжилтийг түр хугацаагаар зогсоосон гэж байгаа юм. Арилжааны банкны секторын нэгдсэн тайлангийн мэдээллээр 3.8 их наяд төгрөгийн ипотекийн зээлийн үлдэгдэлтэй байгаа аж.  Төв банкны эрхмийн уг мэдэгдлээс гадна салбар хариуцсан сайд Г.Мөнхбаяр 8 хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийг үргэлжлүүлнэ гэж мэдэгдээд байгаа. Түүний хэлснээр нийслэлд одоогийн найман хувийн хүүтэй зээл үргэлжлэх бол орон нутагт сард төлөх төлбөрийн хэмжээг багасгах талаар ажлын хэсэг ажиллаж байгаа гэж байсан юм.

За харин эдийн засагчид хэлэхдээ Монгол банкны нийт зээлийн багцын 1/5-ээс хэтэрсэн ипотекийн зээлийг зогсоох нь эдийн засгийг аврах нэг хувилбар гэж тодорхойлцгоож байгаа юм. МУИС-ийн багш Б.Алтанцэцэг хэлэхдээ эдийн засгийн бодит тооцооллыг харвал ипотекийн зээлийг үргэлжлүүлэх асуудлыг Засгийн газар хөндөх учиргүй,  үргэлжлэх боломж, хөрөнгө ч Монгол банкинд байхгүй болсон. Ипотекийн зээлийг төв банк анхлан хэрэгжүүлэхдээ ирээдүйд учрах эрсдэлээ тооцож, болгоомжтойгоор хариуцлагатай хэрэгжүүлсэн бол өнөөдөр тус зээлийг зогсоох асуудал яригдахгүй байх боломж байсан гэсэн бол эдийн засагч Б.Түвшинтөгс  хэрэгжээд гурван жил өнгөрсөн ипотекийн зээл эдийн засаг шархалсан ийм үед үргэлжилбэл эмзэг болсон банкны секторыг эрсдэлд оруулах юм. Монгол банк бонд босгож, өр тавин эхлүүлсэн ипотекийн зээлийг Монголын ипотекийн корпораци руу  шилжүүлэх журмаар ажиллах ёстой гэв.  Эдийн засагчдын хэлж байгаагаар энэхүү зээл нь мөнгөний бодлого болоод нийт эдийн засагтаа сөргөөр нөлөөлөх хэмжээнд хүрч, даац нь хэтэрчээ. Тиймээс  макро эдийн засаг, банкны системийнхээ аюулгүй байдалтай уялдуулан ипотекийн зээлийг сааруулах, түр зогсоох гарц нь эдийн засгийнхаа хувьд хамгийн зөв зам гэсэн нэгдсэн ойлголцолд олон эдийн засагчид хүрээд байгаа аж.

Ер нь бол ипотек гэдэг зүй ёсоороо хэрэгжсэн бол эргэлтээрээ өөрөө өөрийгөө санхүүжүүлээд явдаг процесс. Гэвч манайд анхнаасаа л эдийн засгийн инерц, үр өгөөжөөр биш зохиомол зах зээлийн харьцааг үүсгэж төсвийнхөө тал хувьтай тэнцэх хэмжээний их мөнгийг хэвлэх замаар зээлийг санхүүжүүлж эхэлсэн нь эдийн засагт өнөөдөр нүүрлээд буй бэрхшээл, хямралын эх үндсийг тавьсан гэдгийг хэлж байгаа юм. Ипотекийн зээл чухам хэний эрх ашигт илүүтэй үйлчилсэн бизнес байсан бэ? Хамгийн түрүүн төрд их нөлөөтэй томоохон барилгын бизнесүүд, эрсдэлгүй зээлийг зуучлах үүргийг гүйцэтгэж их ашиг олж байгаа арилжааны банкнууд, тэдний охин компани болох МИК-д хамгийн их ашигтай байсан ба эдний дараа л зорилтот бүлэг нь болох зээл авагч иргэд орно. Дунджаар 45 саяар үнэлэгдэж байсан хоёр өрөө байр ипотекийн зээл хэрэгжиж эхэлсний дараах хэдхэн хоногт хоёр дахин өсч 90 сая хүрсэн хөөс үүссэн бөгөөд үнэ нь хоёр дахин өссөн байрыг 8 хувийн хүүтэй ипотекийн зээлээр худалдан авах болсон хэрэглэгчийг хамгийн их ашиг хүртэгч, тус төслийн зорилтот бүлгийн эзэд байсан гэж үзхэд бэрхтэй. Ипотекийн зээлийн эрсдэлийн гол шалгуур нь зээлийн төлбөр нь өрхийн орлогын 1/3-ээс давах ёсгүй байдаг. Гэтэл манайд үүнийг 45% гэж тогтоосон ба өнөөдөр байдал бүр дордож ипотекийн зээлтэй олон гэр бүлүүд сарын орлогын 60-аас дээш хувийг зөвхөн байрны зээлийн төлбөртөө өгч буй бөгөөд энэ тоо өссөөр байгаа нь харангын дохио юм. Ипотекээс үүдэлтэй энэ мэтийн олон сөрөг үр дагаврууд чухамдаа ипотекийн зээл хэрэгжих суурь хөрс манайд бүрэлдээгүй байсныг харуулж байгаа явдал гэдгийг шинжээчид хэлж байгаа.

2013 оны зургадугаар сараас хойш 76 мянган зээлдэгч 3.5 их наяд төгрөгийн зээлд хамрагдсаны цаана уг мөнгө зээл хэлбэрээр түгжигдээд байгаа аж. Хэдийгээр үүнээс чанаргүй зээлийн эзлэх хувь 0.6 байна гэдэг эрсдэлгүй, найдвартай зээл гэдгийг харуулж буй хэрэг ч, улс оронд үүсээд буй нөхцөл байдалтай уялдуулан харвал тийм ч сайн мэдээ биш гээд байгаа юм. Тэрээр хөрөнгө “түгжигдэнэ” гэдэг нь их хэмжээний мөнгө зөвхөн зээлийн хүүгээс ашиг хийж амьдардаг банк, валют олдоггүй харин олсон валютыг ихэнхдээ гадагш урсгаж орон сууц барьдаг барилгын салбар гэх хоёр “паразит” салбарт орж эдийн засгийн тулгуур болсон бусад үйлдвэрлэл, үйлчилгээний салбаруудад хөрөнгийн хомстлыг үүсгэн, мөнгөний эргэлтийг боомилох нөлөө үзүүлж буйг хэлнэ гээд байгаа юм. Сүүлийн жилүүдэд банкуудаас бизнест өгөх зээл татарсан, зээлийн хүү буурахгүй байгаа нь банкууд зарим эх үүсвэрээ ипотекийн зээлд шилжүүлсэн, мөн ипотекийн зээлийн зуучлалаар ихээхэн ашиг олж байгаатай зарим талаар холбоотой гэж үзэх өнцөг бий. За харин ТОСК-ын удирдлагын хэлж буйгаар ипотекийн зээл эдийн засагт хүндрэл дагуулсан зүйл байхгүй бөгөөд барилгын салбарын тухайд харин ч уул уул уурхайн салбараас дутахгүй мөнгөний эргэлтийг эдийн засагт бий болгож байгаа. Инфляци 3 аас бага хувьтай байгаа учраас ипотекийн зээлийн хүү буурах нөхцөл бүрдсэн гэх зүйлийг хэлж суудаг.Тэгээд явж явж таван хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг урт хугацаандаа хэрхэн яаж эрсдэлгүй шийдэх гэдэг асуултын хариулт Тэтгэврийн сантай холбогдоод байгаа л даа. УИХ-аар Ирээдүйн тэтгэврийн нөөц сангийн тухай болон холбогдох бусад хуулийн төслүүдийн анхны хэлэлцүүлгийг хийж, шууд батлан гаргасан билээ. Засгийн зүгээс энэ хуулийг гаргах шаардлагын талаар танилцуулахдаа “Манай улсын хувьд тэтгэврийн шинэчлэлийг эрчимжүүлэх, тэтгэврийн даатгалын шимтгэлийн нэрийн дансны тогтолцоог хагас болон бүрэн хуримтлалын тогтолцоонд шилжүүлэх ажлыг үе шаттай хэрэгжүүлэх,хүн ам зүйн өсөн нэмэгдэж буй насжилтад бэлтгэх, хуримтлал үүсгэх, урт хугацааны хөрөнгө оруулалтын санг бий болгох шаардлага үүссэн боловч улсын төсвөөс болон хувийн хэвшлийн зүгээс шинээр хөрөнгө гаргах, одоогийн шимтгэл, хураамжийг шууд нэмэгдүүлэх боломжгүй байна.” гэж байсан.

Тэгээд ийм нөхцөлд 2013 оны 6 дугаар сараас эхлэн амжилттай хэрэгжиж буй орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцооны хүрээнд бий болсон Монголбанкны өмчлөлд байгаа орон сууцны ипотекийн зээлээр баталгаажсан 1.8 их наяд төгрөгийн үнэт цаас (2016 оны эцэст 2.5 их наяд төгрөг), орон сууцны ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэх зориулалтаар Монголбанкнаас банкинд олгосон 650 тэрбум төгрөгийн зээлийн шаардах эрх болон хувийн хэвшлийн хуримтлалыг дэмждэг энэ механизм, тогтолцоог ирээдүйн тэтгэврийн санд шилжүүлэн авах, цаашид уг тогтолцоо урт хугацаандаа үр ашигтай ажиллах эрх зүйн орчинг бүрдүүлэх нь зүйтэй гэж үзэж байна гээд байсан.

Ер нь бол ипотек болон Тэтгэврийн даатгалын сан, ирээдүйн тэтгэврийн нөөц сан аль альнаасаа хамааран ажиллана гэж ойлгогдож байгаа ч, төрийн толгой дахь нөхдүүдийн хувь эрх ашигт үйлчилсэн бодлого хэвээр байвал, ипотекийн бодлого удалгүй илүү хүндрэл дагуулна гэж үзэж байгаа юм.

Эх сурвалж: Шуурхай.мн